Immobilie Vererben: Die wichtigsten Fragen einfach erklärt

In diesem Beitrag beantworten wir die häufigsten Fragen rund um das Thema „Immobilie & Erbe“. Verständlich, Schritt für Schritt und mit dem Blick eines regionalen Immobilienmaklers in Wiesbaden.

Die rechtlichen Regeln gelten deutschlandweit, Besonderheiten in Hessen gibt es hierbei nicht. Relevant ist aber vor allem der Marktwert einer Erb-Immobilie und der liegt im Rhein-Main-Gebiet oft deutlich höher als im Bundesdurchschnitt.

Wer erbt eine Immobilie, wenn es kein Testament gibt?

Gibt es kein Testament oder keinen Erbvertrag, gilt automatisch die gesetzliche Erbfolge:

• Ehegatte / eingetragener Lebenspartner und Kinder erben zuerst.

• Gibt es mehrere Kinder, erben sie zusammen mit dem überlebenden Ehepartner. Es entsteht meist eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden kann.

• Gibt es keine Kinder, erben zunächst Eltern, dann Geschwister usw.

• Unverheiratete Partner haben ohne Testament kein gesetzliches Erbrecht.

Gerade bei Immobilien führt die gesetzliche Erbfolge häufig dazu, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümer werden. Das schafft oft Konflikte bei Nutzung, Modernisierung oder Verkauf.

Kurz gesagt: Ohne Testament entscheidet ausschließlich das Gesetz.
Das führt in der Praxis oft dazu, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümer werden, was Entscheidungen über Vermietung oder Verkauf erschwert und oft Konflikte begünstigt.

Brauche ich als Immobilieneigentümer ein Testament?

Rein rechtlich: nein. Praktisch: unbedingt empfehlenswert.

Ein Testament oder Erbvertrag hilft dabei:

• klar zu regeln, wer die Immobilie erhält,

• andere Erben über Geld oder Vermögen auszugleichen,

• und Streit in der Erbengemeinschaft möglichst zu vermeiden.

Typische Gestaltungsmöglichkeiten:

• Alleinerbe einer Immobilie bestimmen (z. B. ein Kind oder der Partner)

• Teilungsanordnung: Sie legen fest, wer welche Vermögenswerte bekommt

• Vermächtnis: z. B. „Mein Haus erhält X, Erben sind trotzdem Y und Z“

Gerade bei hohem Immobilienwert und mehreren Kindern lohnt sich eine individuelle Testamentsgestaltung mit einem Notar oder einem Fachanwalt für Erbrecht.

Was sollten Erben in den ersten Wochen nach dem Todesfall tun?

Wenn eine Immobilie vererbt wird, kommen schnell viele Aufgaben zusammen. Die wichtigsten Schritte kurz und praxisnah:

1. Unterlagen & Testament sichern: Sterbeurkunde, Grundbuchauszug, Kreditunterlagen, Versicherungen, Mietverträge usw. zusammentragen. Prüfen Sie gegebenenfalls, ob ein (notarielles) Testament oder Erbvertrag vorhanden ist.

2. Überblick über Nachlass & Schulden: Welche Vermögenswerte sind vorhanden (Immobilien, Konten, Depots)? Gibt es noch Hypotheken oder sonstige Schulden? Bei Immobilien: Zustand und groben Marktwert einschätzen (professionelle Immobilienbewertung).

3. Erbe annehmen oder ausschlagen Stellt sich heraus, dass der Nachlass überschuldet ist, kann es sinnvoll sein, die Erbschaft auszuschlagen.
   Wichtig: Die Frist dafür beträgt in der Regel 6 Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Erbenstellung.

4. Grundbuch berichtigen lassen: Die Immobilie geht automatisch auf die Erben über. Damit das auch im Grundbuch sichtbar wird, sollte die Umschreibung beantragt werden. Erfolgt die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist sie in der Regel gebührenfrei.

5. Entscheiden: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
   Je nach finanzieller Situation und familiären Plänen müssen Erben klären, was mit der Immobilie passieren soll. Gerade in Erbengemeinschaften ist das eine zentrale Entscheidung. Hier kann ein neutraler, regional erfahrener Makler helfen, Zahlen und Optionen transparent zu machen.

Welche Steuern fallen beim Immobilienerbe an?

Bei einem Immobilienerbe geht es um die Erbschaftsteuer. Entscheidend sind:

• der Verwandtschaftsgrad (Steuerklasse)

• der Wert der Immobilie (Verkehrswert)

• der persönliche Freibetrag

Die wichtigsten Freibeträge pro Erbfall:

• Ehepartner / eingetragener Lebenspartner: 500.000 €

• Kinder / Stief- und Adoptivkinder: 400.000 €

• Enkel (wenn das Kind noch lebt): 200.000 €

• Alle anderen (z. B. Lebensgefährte ohne Trauschein, Freunde): 20.000 €

Nur der Betrag über dem Freibetrag wird besteuert. Die Steuersätze in Steuerklasse I liegen zwischen 7 % und 30 %, je nach Höhe.

Ist es sinnvoll, eine Immobilie schon zu Lebzeiten zu verschenken?

„Soll ich mein Haus lieber verschenken, statt es zu vererben?“

Grundsätzlich gelten für Schenkungen und Erbschaften dieselben Freibeträge und Steuersätze. Der entscheidende Vorteil von Schenkungen:
Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden.

Beispiel: Wer seinem Kind heute einen Teil des Vermögens überträgt und in mehr als 10 Jahren erneut, kann die Freibeträge mehrfach ausschöpfen.

Damit der Schenker trotzdem abgesichert bleibt, werden häufig Nießbrauch oder Wohnrechte vereinbart:

• Nießbrauch: Sie bleiben wirtschaftlich „Herr im Haus“, dürfen dort wohnen oder Miete einnehmen, obwohl das Eigentum bereits auf das Kind übergegangen ist.

• Wohnrecht: sichert nur das Wohnen, nicht aber z. B. Mieteinnahmen.

Solche Modelle können steuerlich interessant sein, sind aber juristisch anspruchsvoll. Hier sollten Notar, Steuerberater und ggf. ein Fachanwalt eingebunden werden.

Wie können wir Sie bei Ihrem Immobilien-Erbe unterstützen?

Ob Sie Ihr Haus vererben möchten oder bereits eine Immobilie geerbt haben: Sie müssen diese Fragen nicht allein klären.

Wir unterstützten Sie unter anderem bei:

• Marktwert-Einschätzung: Realistische Bewertung Ihrer Immobilie im aktuellen Mark. Das ist wichtig für Testament, Auszahlungsbeträge innerhalb der Familie oder für die Erbschaftsteuer.

• Strategie-Entscheidung: Gemeinsam beleuchten wir, ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung zur persönlichen Situation passt.

Fazit

Ein Immobilienerbe ist emotional und finanziell anspruchsvoll. Umso wichtiger ist es, frühzeitig vorzusorgen mit klaren Regelungen, realistischen Bewertungen und professioneller Beratung.

Wer gut informiert ist,

• schützt die eigene Familie,

• vermeidet Streit,

• und sorgt dafür, dass die Immobilie ihren Wert behält.

Wir stehen Ihnen dabei gerne zur Seite. Regional verwurzelt, persönlich und mit der Erfahrung aus über 40 Jahren Immobilienpraxis im Rhein-Main-Gebiet.